El derecho de
superficie es un derecho real limitado sobre un inmueble ajeno, que permite a su titular tener respecto al bien objeto del mismo
iguales derechos y obligaciones que el propietario del inmueble. Extinguido el derecho de superficie el propietario recupera el pleno
dominio del inmueble, así como las accesiones y mejoras introducidas en este,
salvo estipulación contractual en contrario.
El derecho de superficie comporta para su titular una
situación jurídica más sólida y segura que la que le podría otorgar otra figura
contractual para acceder al goce de un inmueble, como podría ser el caso del
arrendamiento (entre otras razones, por ejemplo, porque existen ciertas limitaciones
temporales al derecho conferido por el arrendamiento).
El derecho de superficie es un recurso cada vez más
utilizado para asentar actividades económicas que requieren de importantes
montos de inversión, pero que no requieren de la ocupación de todo el inmueble.
De esta manera, el propietario puede desarrollar otras actividades económicas
en el inmueble en aquellas partes no comprendidas en el derecho de superficie
otorgado. Un ejemplo puede ser la constitución de este derecho para la
instalación de fábricas, grandes depósitos logísticos, bosques, plantaciones, parques
eólicos, etc.
La Dirección General Impositiva (DGI) ha tenido
oportunidad de pronunciarse sobre la naturaleza de este negocio y calificar el
tipo de renta que el mismo genera. Recientemente, en la Consulta Nº 6275 se
planteó el caso de un derecho de superficie otorgado por propietarios (personas
físicas) de un inmueble a favor de una sociedad anónima, para la instalación de
un parque eólico.
La DGI ratificó su posición de que el ingreso que
perciben los propietarios del titular del derecho de superficie constituye un incremento
patrimonial gravado por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas
(IRPF). La renta computable se determina aplicando el 20% del precio que
perciban los propietarios, al cual se le aplica la tasa del 12% del IRPF. En
otras palabras, el impuesto resultará de aplicar el 2.4% al precio pactado en
el contrato por el derecho de superficie.