El derecho de
superficie es un derecho real limitado sobre un inmueble ajeno, que permite a su titular tener respecto al bien objeto del mismo
iguales derechos y obligaciones que el propietario del inmueble. Extinguido el derecho de superficie el propietario recupera el pleno
dominio del inmueble, as铆 como las accesiones y mejoras introducidas en este,
salvo estipulaci贸n contractual en contrario.
El derecho de superficie comporta para su titular una
situaci贸n jur铆dica m谩s s贸lida y segura que la que le podr铆a otorgar otra figura
contractual para acceder al goce de un inmueble, como podr铆a ser el caso del
arrendamiento (entre otras razones, por ejemplo, porque existen ciertas limitaciones
temporales al derecho conferido por el arrendamiento).
El derecho de superficie es un recurso cada vez m谩s
utilizado para asentar actividades econ贸micas que requieren de importantes
montos de inversi贸n, pero que no requieren de la ocupaci贸n de todo el inmueble.
De esta manera, el propietario puede desarrollar otras actividades econ贸micas
en el inmueble en aquellas partes no comprendidas en el derecho de superficie
otorgado. Un ejemplo puede ser la constituci贸n de este derecho para la
instalaci贸n de f谩bricas, grandes dep贸sitos log铆sticos, bosques, plantaciones, parques
e贸licos, etc.
La Direcci贸n General Impositiva (DGI) ha tenido
oportunidad de pronunciarse sobre la naturaleza de este negocio y calificar el
tipo de renta que el mismo genera. Recientemente, en la Consulta N潞 6275 se
plante贸 el caso de un derecho de superficie otorgado por propietarios (personas
f铆sicas) de un inmueble a favor de una sociedad an贸nima, para la instalaci贸n de
un parque e贸lico.
La DGI ratific贸 su posici贸n de que el ingreso que
perciben los propietarios del titular del derecho de superficie constituye un incremento
patrimonial gravado por el Impuesto a la Renta de las Personas F铆sicas
(IRPF). La renta computable se determina aplicando el 20% del precio que
perciban los propietarios, al cual se le aplica la tasa del 12% del IRPF. En
otras palabras, el impuesto resultar谩 de aplicar el 2.4% al precio pactado en
el contrato por el derecho de superficie.